¿Debo declarar la venta de un inmueble en mi declaración de la renta?
La venta de un inmueble, sea vivienda, local, garaje o cualquier otro inmueble, tiene consecuencias fiscales y debe incluirse en la declaración de la renta.
Aquí te explicamos de forma clara y paso a paso, cómo se imputa la venta de un inmueble en la declaración del IRPF.
Entender cómo tributa esta operación puede ayudarte a evitar sorpresas y ahorrar impuestos e, incluso, sanciones.
Declaración de la venta de un inmueble
Cuando se vende un inmueble, ¿qué se declara exactamente?
En términos fiscales, la venta de un inmueble genera una ganancia o pérdida patrimonial, que debe incluirse en tu declaración del IRPF.
La regla general es sencilla:
Ganancia (o pérdida) patrimonial = Valor de transmisión (venta) – Valor de adquisición (compra)
Esta diferencia se incorpora en el apartado de Ganancias y Pérdidas Patrimoniales de tu declaración, y sobre ese importe se aplica un tipo impositivo que detallamos más adelante, dando lugar al importe que se añade a la declaración de la renta.
Aunque la regla general es sencilla, el cálculo puede complicarse, según distintas circunstancias, pero veremos los casos más habituales como ejemplo.
¿Qué es el valor de transmisión en la venta de un inmueble?
El valor de transmisión es el importe que realmente has obtenido por la venta del inmueble, menos los gastos asociados que hayas pagado tú como vendedor.
Por tanto, se calcula con:
- El precio de venta
- Menos los gastos relacionados, los más habituales:
- la comisión de la agencia inmobiliaria
- los gastos de notaría y registro (si los pagas tú)
- la plusvalía municipal (si te corresponde pagarla)
- gastos de cancelación de hipoteca
Como ejemplo: si vendes un piso por 200.000 euros y pagas 5.000 euros de gastos, el valor de transmisión será la diferencia, es decir, 195.000 euros.
¿Qué es el valor de adquisición de un inmueble?
El valor de adquisición se refiere a lo que te costó adquirir el inmueble, incluyendo ciertos gastos y mejoras realizadas en el mismo.
Incluye:
- Precio de compra
- Gastos asociados: notaría, registro, ITP o IVA (según el caso)
- Inversiones o mejoras importantes (reformas integrales, ampliaciones…)
- Menos las amortizaciones practicadas (por ejemplo, si estuvo alquilado)
Siguiendo con el ejemplo anterior, supongamos un precio de compra de 120.000 euros, unos gastos e impuestos de 10.000 euros y una reforma importante hecha en el inmueble por 15.000 euros. La suma de todos estos importes nos da un valor de adquisición de 145.000 euros.
Cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial
Por tanto, en el ejemplo planteado, tenemos:
- Precio de venta 200.000 euros – gastos pagados por el vendedor 5.000 euros = valor de transmisión 195.000 euros
- Valor de adquisición (compra + gastos + reformas): 145.000 euros
Que nos da como resultado una ganancia patrimonial de 195.000 – 145.000 = 50.000 euros.
¿Cómo tributa la ganancia patrimonial por venta de un inmueble?
Las ganancias patrimoniales por venta de inmuebles tributan en la base del ahorro, con los siguientes tipos impositivos en cada tramo:
– Hasta 6.000 euros: 19%
– De 6.000 hasta 50.000 euros: 21%
– Desde 50.000 hasta 200.000 euros: 23%
– De 200.000 a 300.000 euros: 27%
– Para el resto de exceso: 28%
Siguiendo con el ejemplo anterior, esa ganancia de 50.000 euros tributaría:
- los primeros 6.000 euros al 19%
- los restantes 44.000 euros al 21%
Exenciones en la ganancia por venta de un inmueble
Existen casos en los que la ganancia está exenta de tributar. Los más comunes son:
Reinversión en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes todo el importe en comprar otra vivienda habitual (en un plazo no superior a 2 años, que pueden ser posteriores o anteriores a la venta), puedes solicitar que la ganancia quede exenta.
En caso de reinvertir solo una parte del importe total de la venta, entonces solo está exenta la parte proporcional de la ganancia obtenida.
Personas mayores de 65 años
Si tienes 65 años o más o eres una persona en situación de dependencia severa o de gran dependencia, y vendes tu vivienda habitual, no tienes que declarar por la ganancia.
Esta exención se aplica tanto si la venta se realiza a cambio de un importe de dinero como si se hace a cambio de una renta vitalicia o temporal. Y también se aplica si se transmite la nuda propiedad de la vivienda, manteniendo el usufructo vitalicio, siempre que el titular sea mayor de 65 años.
Otras consideraciones a tener en cuenta en la venta de un inmueble
Para evitar problemas y poder justificar convenientemente los cálculos, te recomendamos:
- Guardar todas las facturas y escrituras relacionadas con la compra, reformas y venta de los inmuebles, para poder justificar los importes en cada caso.
- No confundir reformas con mantenimiento: pintar un piso o arreglar una persiana no es una mejora deducible.
- Consultar previamente si puedes aplicar alguna exención, especialmente si vendes tu vivienda habitual.
Además, ten en cuenta que si el inmueble pertenece a varios propietarios, al producirse la venta, las ganancias o pérdidas patrimoniales se reparten de forma proporcional al porcentaje de propiedad de cada uno de ellos.
Como ves, vender un inmueble no solo implica firmar una escritura y recibir un dinero. Desde el punto de vista fiscal, se trata de una operación que puede generar una ganancia que debes declarar. Si entiendes cómo se calcula esa ganancia y cómo tributa, podrás prever tu carga fiscal. Y planificar mejor tus decisiones y, en algunos casos, acogerte a exenciones que te ahorrarán dinero.
¿Tienes dudas sobre tu declaración de la renta? Podemos ayudarte, somos una asesoría fiscal, contable y laboral especializada en autónomos y pymes.
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Junio 2025
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